建物から選ぶ｜テナントビル
オフィス・テナントビルのケース 中小テナントビルの現状は・・・？
都心部や立地の良い大型物件などは、ファンド等の介入により付加価値をつけて、市場の活発化が進んでいますが、中小規模のテナントビルは、市場の活性化から取り残されて、苦しい状況が続いています。また築年数が古いものは大小に関わらず苦戦しています。
この現状を打破するためにできること・・・
- 賃料を下げる
- 建替え
- 売却
- ?賃料を下げる
- 収支バランスを考えると、これは正しくありません。もちろん利回りは悪化する一方で、「資産」と呼ぶには程遠くなります。
- ?建替え
- 建て替えを行うには、入居者への工事期間中の保証が発生します。また、建て替え後に設定できる家賃にも限界があり、建て替え費用が十分にペイできるかリスクがあります。
- ?売却
- 近年の不動産市場では希望額での売却は難しいようです。また建て替え同様、入居者への保証が発生し解体費用もかかりますので、売却額からマイナスされる要素も多く、希望額での売却はさらに困難になってきます。
営善のコンバージョン（用途変更）のご提案
ではどうすればいいのか？
確かにビルという視点から見ると、厳しいことが多いテナント市場です。しかしこの視点を大きな意味で「賃貸」という視点に変えてみると、ビルならではの利点が浮かびあがってきます。では、これらの利点を活かし、「賃貸物件」へのコンバーション（用途転換）で厳しい市場からの脱却をご提案します。
- コンバージョンとは・・・
- コンバージョンとはすなわち「用途変更」のこと。ビルからマンションやトランクルームへ、あるいはホテルなど、全く異なった用途の建物へ改修することを言います。
まずはコンバージョンのメリットとデメリットを理解しましょう
コンバージョンのメリット
- （１）工事費が安い
- 建築コストの概略は、基礎・躯体3分の1、仕上げ3分の1、仕上げ3分の1、設備3分の1といわれております。コンバージョンでは、この基礎・躯体のコストと解体・廃棄物処理コストが大幅に削減できることで、全体コストは新築と比べ半額5割から6割程度となるわけです。
- （２）工期が比較的短期間
- 解体・建替に比べて短期間に新機能の建物として更新させることができます。
工事期間の収益低下を最小限に抑えることができます。
- （３）廃棄物が少ない
- 立替えを行うことと比べると廃棄物が少ないため環境に対してやさしいといえます。
- （４）収益性が向上する
- 用途変更によって市場ニーズとビルの形態・用途とが合致し、収益性が向上するので、該当建物の資産価値が上昇します。
コンバージョンのデメリット
- （１）法的なハードルが高い
- 例えば、空室が続く事務所ビルの場合、市場ニーズから分析した結果、１Ｒマンションが最適であったとしても、法規制により実行できないケースが見受けられます。日本の都市計画法や建築基準法などの建築公法では、地域をできる限り鈍化しようとしてきた為、ビルの地域にはビルが建築しやすい法体系になっており、住宅に変更しやすい体系になっておりません。
- （２）資金調達がしにくい
- 用途変更によって市場ニーズとビルの形態・用途とが合致し、収益性が向上するので、該当建物の資産価値が上昇します。
ではビルのコンバージョンはどうするの？
ビルにはビルの利点がある！
- 駅や幹線道路に近い
- ビジネスの利便性や商売の立地性を考えられているテナントビルは、
既存の賃貸物件と比べ、良い立地に立てられているケースが多い。
- ゆとりある天井高
- はじめから住居用に建設された物件は、少しでも戸数を増やす為、最低限の天井高で作られる事が多いようです。しかしオフィスや店舗使用を考慮されたテナントビルは、ゆとりある高さを持っている。
- 大きな窓を活かす
- 大きな窓が多いのもオフィス向け物件の特徴。住居向けの創りにはない大きなアピールポイントになります。
- フレキシブルな間取り設計が可能
- 特にオフィス向けに考えられている物件は、ワンフロワーが丸ごとスケルトン構造が多い。この構造だと既存の壁を取り壊す事も無く、従って強度的な問題も考える必要がありません。増設する部屋の仕切り壁の設置に関しても、自由度の高い設計が可能です。
このようにビルでしか得られない長所がたくさんあります。これらの長所を活かすため、営善では市場調査を行った上で、資産価値向上や収益性向上を目指した最適なコンバージョンをご提案いたします。お気軽にお問合せ下さい。
